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观点网讯：4月11日，世邦魏理仕最新发表的《2023 年第一季香港商业房地产市场观点》指出，随着通关后香港逐步恢复正常，写字楼及零售租赁需求在 2023 年第一季度有所改善，商业房地产市场前景乐观。然而，环球市场不利因素为工业租赁及投资市场带来了挑战，各个商业房地产板块于第一季度出现不同趋势。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，在2023年第一季度，香港在通关后短短几星期内，便迎来显著的旅客回流，但尚未回到疫情前的水平。2023年第一季度的商业房地产市场各板块表现不一，写字楼及零售板块的租赁情绪及势头有所改善。然而，由于最近加息、金融市场动荡和信贷收紧，投资和工业租赁活动放缓。随着旅客回归，最新12 月至2月失业率下降至 3.3%．连续下跌10个月，尽管环球经济充满挑战，预计 2今年内房地产市场情绪及需求将进一步增强。

甲级写字楼方面，在中港两地全面通关并取消所有防疫限制后，写字楼租货情绪在2023年第一季度有所改善。总租赁量较上一季的低基数按季增加42%，至110万平方呎。然而，租赁活动主要由一些大型企业的搬迁所主导。净吸纳量连续第三个季度保持正增长，达到 159200 平方呎，当中大部份来自九龙。港岛区的净吸纳量为负数，企业为了追求高质素的写字楼，搬至非核心区。

鉴于2023年第一季度未有新写字楼供应，加上净吸纳量为正数，空置率自2018年第四季度以来首次下跌0.2个百份点至15.1%。总空置面积为1290万平方呎。整体租金按季度下跌15%，连跌第16个季度。大尖沙咀区为唯一录得租金增长的区份 ，净吸纳量为正数，租金按季上升0.3%。港岛东为其中一个疲弱区份，随着空置压力持续上升，租金按季下跌3.8%，创下2021年第一季度以来最大跌幅。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示，在2023年第一季度?受惠于商务旅客回归及经济增长势头，新的租赁活动按季有所改善。即使租赁活动主要由数间大型企业的搬迁主导，但净吸纳量依然连续第三季录得正数，空置率亦于四年来首次下跌。从具体行业来看，保险行业出现明显的反弹，租赁量占整体超过四份之一。展望未来，随着企业继续实施成本控制政策及更多新的写字楼供应，预计空置率将呈上升趋势，2023年租金将继续受压，整体市场料最多下跌5%。至2023年底空置率料达16.5%。

另外，该报告指，随着人境旅客逐渐重返香港，零售市场情绪在 2023 年第一季度显著改善。截至2023年3月底?入境旅客七日移动平均数约为2017-2019 年疫情前水平的 50%。情绪改善令 1月份零售销售总额同比增长70% 至 362 亿港元，为2020 年1月以来零售销售总额最高的月份。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商铺部资深董事兼主管温运强表示，在药店及化妆品零售商的需求推动下，本季度租赁势头加快，抵消了口罩店退租一线街铺的影响。空置率下降0.5 个百份点至 14.9%，其中旺角区空置率跌幅最大。尽管游客逐渐回归，但奢侈品牌并不特别活跃。核心区街铺租金按季上升12%，再上一季度按季上升0.2%。较低的空置率令旺角区租金表现较其他地区为好，按季增长 1.5%。

他指，随着大量旅客重返香港，尤其来自中国大陆的旅客，零售市场回暖，当中以旅游主导的行业（包括药房、化妆品、美容产品及餐饮业）的零售需求推动，租赁势头加快。由于核心区街铺的租金较 2019 年年中高峰低大约 40%，零售商现考虑实体店扩张，把握旅客重临的机会。然而，奢侈品牌目前大多持观望态度。核心区街铺租金按季上升12%。预计零售租赁将继续向好，核心区街铺租金今年将上升5-10%。空置率预期维持双位数。